Renovatieplicht in residentiële gebouwen vanaf 1 januari 2023 en gevolgen renovatieplicht bij verdere verhuur op de private markt

Nieuwe eigenaars van woongebouwen zullen vanaf 1 januari 2023 (de datum van de notariële akte is hier van toepassing) verplicht worden om binnen de 5 jaar na notariële overdracht in volle eigendom de woning grondig energetisch te renoveren tot minimum EPC-label D. De overheid voorziet diverse financiële ondersteuningsmechanismen om deze investering te verlichten, denk maar aan het renteloze renovatiekrediet, dat vanaf volgend jaar tot een rentesubsidie wordt omgevormd en uitgebreid wordt voor renovaties tot energielabel D.
Als vastgoedmakelaar heb je overigens een bijkomende informatieplicht wanneer een residentieel gebouw in volle eigendom notarieel overgedragen wordt. Je dient in de publiciteit te vermelden dat er renovatieverplichtingen kunnen gelden. Dit moet ook in de onderhandse verkoopovereenkomst opgenomen worden.
Recent werd in het Vlaams parlement aan woonminister Diependaele een schriftelijke vraag gesteld over de gevolgen van deze renovatieverplichting wanneer men een pand koopt dat verhuurd is. De minister gaf aan dat de renovatieplicht eveneens geldt voor verhuurde panden. Daarbij zal de nieuwe eigenaar het rustig genot van de huurder moeten respecteren. Dat houdt in dat de verhuurder enkel werken mag uitvoeren in afspraak en na akkoord van de huurder. Zonder akkoord moet de verhuurder dus wachten tot na afloop van de huurovereenkomst.
De wetgeving voorziet echter een uitzondering voor dringende werken. Als werken niet kunnen worden uitgesteld tot na het einde van de overeenkomst, mogen ze gestart worden zonder akkoord van de huurder. Het gaat dan om noodzakelijke werken, denk bv. aan waterinsijpeling e.d. De minister verduidelijkt dat ook de decretale renovatieverplichting kan worden ingeroepen als ‘dringend werk’. Hiervoor moet nog steeds met de huurder een afspraak worden gemaakt, maar hij of zij kan de uitvoering van de werken niet meer weigeren, ook al wordt hierdoor het genot verstoord.
Tot slot: art. 35 § 2 van het Vlaams Woninghuur Decreet bepaalt dat verhuurder en huurder de huurprijs kunnen wijzigen omdat er energiebesparende investeringen werden uitgevoerd. Raken de partijen er niet uit, dan kan de verhuurder zich tot de vrederechter wenden. De rechter kan enkel een huurprijsherziening toestaan op voorwaarde dat de normale huurwaarde door toedoen van de investeringen ten minste 10% hoger ligt dan de op dat moment geldende huurprijs. Investeringen die noodzakelijk zijn om de woning te conformeren met de minimale kwaliteitsnormen (denk bv. aan dakisolatie) tellen niet mee en kunnen dus geen aanleiding geven tot een huurprijsherziening.